Китай борется за предотвращение имущественного столпотворения

20220305_fnp501.jpg

28 февраля 2022 г.

Гонконг

НЕДАВНО потенциальные покупатели жилья в Китае находили большие карты на стенах офисов по продаже недвижимости. На выставке были представлены не только проекты жилья, выставленные на продажу. На картах также были показаны участки государственной земли вокруг проектов и их ожидаемые будущие цены, которые почти всегда были выше, чем дома, выставленные на продажу за квадратный метр. Вывод для встревоженного будущего покупателя был ясен: купите сейчас или пожалеете об этом навсегда. Очень скоро цены на землю по соседству будут намного выше.

Карты рассказывают историю десятилетнего накопления Китаем долгов за недвижимость. Этот, казалось бы, бесконечный рост цен стал возможен только потому, что застройщики имели доступ к практически неограниченному кредиту. Обильные кредиты, оффшорные долларовые облигации и депозиты покупателей когда-то облегчали им участие в аукционных войнах, которые повышали стоимость земли. Победитель наверняка получит огромную прибыль, если удержит посылку и дождется роста цены. Местные органы власти тоже радостно наелись; продажи земли принесли 43% их доходов в 2021 году.

Покупатели жилья сейчас видят совсем другую картину. Си Цзиньпин, президент Китая, опасался безудержной недоступности и непосильного долга. Он перекрыл доступ к легкому кредиту, ограничив соотношение обязательств к активам, чистого долга к собственному капиталу и денежных средств к краткосрочному долгу (известное как «три красных линии»). Это подтолкнуло китайский сектор недвижимости к краю. Десяток девелоперов, в том числе Evergrande, одна из крупнейших в мире групп собственности, не выполнили своих обязательств по облигациям с июля 2021 года или были близки к этому. Компании, которые недавно считались безопасными для инвесторов, внезапно начали выглядеть шатко. Один из них, Симао, пропустил доверительные платежи 24 февраля. 21 февраля Zhenro Properties ошеломила кредиторов, заявив, что может не рассчитаться с кредиторами в начале марта.

Последствия выходят далеко за рамки оффшорного рынка облигаций. Строительство местами застопорилось. Некоторые застройщики сейчас продают активы, чтобы подлатать свои денежные потоки. Многие перестали покупать землю, в результате чего стоимость участков, проданных местными органами власти, упала на 72% в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены на жилье падают во многих городах, отпугивая спекулянтов, ищущих гарантированную огромную прибыль, когда-то рекламируемую на картах офисов продаж. Семьи, ищущие квартиры, задаются вопросом, можно ли их вообще построить.

Неясно, твердо ли центральное правительство придерживается своих красных линий. Если это произойдет, рынок недвижимости будет вынужден внести кардинальные коррективы, чтобы лучше совместить предложение с реальным спросом домохозяйств на дома. Ежегодное предложение домов в настоящее время в три раза превышает количество будущих городских домохозяйств, считает консалтинговая компания Rhodium. Продажи должны упасть с примерно 15 миллионов единиц в год до примерно 10 миллионов.

По мере того, как пузырь сдувается, последствия распространяются на китайскую экономику. Высшее руководство еще не обнародовало цель экономического роста на 2022 год, но многие экономисты ожидают, что они подведут черту на уровне 5% (ВВП Китая вырос почти на 6% в 2019 году). Это будет трудно защитить, если сектор недвижимости, который, по оценкам, составляет 25% ВВП, продолжит рушиться. Серьезный спад, в свою очередь, затормозит глобальную экономику, которая и без того хромает из-за стремительного роста инфляции и геополитических столкновений.

Политики в Пекине должны выполнить три основные задачи, если они хотят избежать катастрофы. Во-первых, они должны убедиться, что оффшорные дефолты не выйдут из-под контроля, закрывая китайских эмитентов с рынка долларовых облигаций. Вторая задача — обеспечить, чтобы фирмы продолжали строить дома, а семьи продолжали их покупать. Это имеет решающее значение для экономического роста в этом году. Третья трудная задача — сформулировать долгосрочный план, который обеспечит некоторую стабильность на рынке в течение следующего десятилетия.

Г-н Си, вероятно, не ожидал такого быстрого роста числа дефолтов в офшорах. Всего в этом году необходимо погасить долги на сумму около 100 миллиардов долларов. Больше всего беспокоит Evergrande, группа с обязательствами в размере 300 миллиардов долларов. Он объявил дефолт в декабре и стал одним из крупнейших случаев реструктуризации в истории. Инвесторы следят за этим делом по причинам оптимизма. В настоящее время считается, что группа находится под высоким контролем правительства. Он пообещал предоставить план реструктуризации к июлю. Участие государства хорошо, потому что оно поможет избежать полного краха, говорит один из участников реструктуризации. Это также означает, что главным приоритетом будет стабильность, а не скорость или эффективность.

Ресурсы на исходе. Юридическая экспертиза в таких трансграничных ситуациях с участием Китая ограничена, и до сих пор многие китайские неплательщики не желали платить за высококачественный совет. Бухгалтерские фирмы резко отказались от аудита книг разработчиков. Ранние планы реструктуризации нескольких китайских застройщиков оставили мало места для офшорных кредиторов, говорит юрист, работающий над делом. Оффшорные облигации Evergrande в настоящее время торгуются по 15 центов за доллар — мрачный сигнал о том, что инвесторы ожидают получить обратно. Выпуск высокодоходных долларовых облигаций китайскими компаниями — важный для них источник кредита — существенно сократился.

Вторая задача Коммунистической партии будет заключаться в том, чтобы застройщики продолжали строить, а покупатели покупали. Продажи 100 крупнейших фирм упали примерно на 40% в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в недвижимость упали на 14% в декабре. Цены в крупнейших городах снизились. Торговая организация сообщила, что продажи экскаваторов на внутреннем рынке в январе сократились почти вдвое по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

Политики нервничают. Как и глобальные хедж-фонды, они хотят избежать неприятных инцидентов в таких компаниях, как Zhenro. Внезапные потрясения возникают из-за того, что девелоперы не дают четкой картины своих общих денежных позиций. Они включают в себя миллиарды юаней, которые жестко хранятся на счетах условного депонирования местными органами власти, которые хотят, чтобы деньги использовались для строительства домов, а не для выплаты кредиторам. Когда наступает срок платежей, компании не могут получить доступ ко всем наличным деньгам, которые, по их словам, у них есть. 22 февраля рейтинговое агентство Fitch понизило рейтинг другого крупного девелопера Ronshine из-за опасений, что у него не будет доступа к таким средствам.

Заблокированные деньги также останавливают некоторые строительные работы. Многие рабочие сложили свои лопаты после того, как не получили зарплату. Evergrande заявила, что может построить 600 000 домов в этом году — музыка для ушей чиновников. Тем не менее, 16 февраля суд заморозил 640 миллионов юаней (101 миллион долларов) денежных средств компании после того, как она не смогла заплатить государственной строительной группе.

Центральное правительство планирует стандартизировать счета условного депонирования, чтобы на них было заблокировано меньше денег разработчиков. Но этого будет недостаточно, чтобы спасти сектор. Инвесторы надеются, что Пекин поморгает и отменит часть своей жесткой политики. Некоторые местные органы власти уже вздрогнули. 22 февраля город Гуанчжоу снизил ставки по ипотечным кредитам на 20 базисных пунктов. Банки в Шанхае сделали аналогичные сокращения.

Если за этим последуют другие города, застройщики могут не сталкиваться с реальностью того, что спрос домохозяйств ниже, чем они хотят, — по крайней мере, на некоторое время. У аналитиков все еще есть большие вопросы об истинном уровне денежных средств и долгов разработчиков. Считается, что многие имеют огромные внебалансовые долги, о которых не сообщается, говорит Лютер Чай из исследовательской фирмы CreditSights. Восемь крупных девелоперов с оффшорными облигациями в настоящее время имеют гораздо меньше неограниченных денежных средств, чем краткосрочные долги. У Evergrande есть только 40% денежных средств, необходимых для выплаты известных краткосрочных долгов. У другого крупного девелопера, Golden Wheel Tiandi, всего 20%.

Г-н Си любит говорить, что китайский народ сталкивается с «тремя великими горами» между собой и своим процветанием. Это образование, здравоохранение и жилье. В первых двух уже доминирует государство. Жилье по-прежнему в значительной степени контролируется магнатами. С точки зрения правительства, было бы разумно, если бы гораздо большая часть сектора недвижимости в конечном итоге стала государственной, говорит Робин Син из Morgan Stanley.

Похоже, это часть долгосрочного плана — третья незавершенная работа Коммунистической партии. Государство уже вмешивается двумя способами. Первый — через государственные компании по управлению активами (КУА), которые скупают безнадежные долги по команде. Одна из них, Синда, уже работает с Evergrande. Но другие, как говорят, незаметно поглощают безнадежные долги застройщиков, фактически выступая в качестве буфера для банковской системы. По словам кредитного инвестора, это исключило необходимость крупной государственной помощи, поскольку КУА оказывают финансовую поддержку многим компаниям.

Государство также намерено играть более непосредственную и долгосрочную роль на рынке недвижимости, скупая дочерние компании частных застройщиков. В конце января Sunac, когда-то агрессивный частный скупщик активов, продал 40% акций местной дочерней компании государственной Huafa Group. Регуляторы поощряют эту тенденцию, прося банки ослабить кредитование слияний и поглощений. Согласно финансовому журналу Caixin, государственные банки планируют выпустить облигации на сумму около 4 миллиардов долларов для финансирования слияний. Государственные застройщики также скупают участки земли, чтобы укрепить финансы местных органов власти. Учитывая репутацию государственных фирм как неэффективных, потенциал расточительства огромен.

Налоги также могут стать важной частью будущей жилищной политики. Теоретически налог на жилье будет служить двум целям: препятствовать спекуляции и обеспечивать местные доходы. Но эксперты отмечают, что эти цели противоречат друг другу. Налог, препятствующий инвестициям, также ограничит доходы государства. Налоговая пилотная программа в Шанхае установлена ​​на уровне 0,4% от последней продажной цены. Это не отпугнуло инвесторов и не принесло больших доходов местным чиновникам. Не существует четкого решения для отделения местных доходов от продажи земли. По словам Адама Лю из Национального университета Сингапура, немногие местные чиновники хотят отойти от легкой продажи земли и получить взамен «выручку лоха».

Разрабатываются более экстремальные исправления. В январе бывший главный экономист Evergrande Жэнь Зепинг заявил, что Китай должен финансировать 50 миллионов рождений в течение следующего десятилетия, напечатав 2 триллиона юаней наличными для семейных подачек, что фактически создаст миллионы будущих покупателей жилья. Из-за этой идеи ему запретили публиковать сообщения на Weibo, платформе, похожей на Twitter. Но это также высветило отчаянный характер демографического дефицита Китая.

Если политики будут упорно ограничивать рычаги воздействия застройщиков, рынок недвижимости должен будет соответствовать реальному спросу со стороны семей в ближайшее десятилетие. Это будет означать гораздо меньший рынок. Пик строительства нового жилья пришелся на 2019 год и составил около 1,8 млрд квадратных метров, увеличившись вдвое по сравнению с 2008 годом. При весьма оптимистичном сценарии 65% из примерно 170 млн человек в возрасте от 16 до 25 лет, проживающих в Китае в настоящее время, в конечном итоге проживают в городах, а 90% из них выходят на рынок жилья. , что по-прежнему создает спрос только на 50 миллионов домов в течение следующего десятилетия, по словам Аллена Фенга и Логана Райта из Rhodium.

Даже если каждое из этих новых домохозяйств купит по два дома, текущие темпы строительства удовлетворят этот спрос всего за пять с половиной лет. «Предложение необходимо отрегулировать», — говорит Райт. А не наоборот.

Чтобы получить более экспертный анализ крупнейших событий в экономике, бизнесе и рынках, подпишитесь на Money Talks , наш еженедельный информационный бюллетень.

источник: https://www.economist.com/finance-and-economics/china-scrambles-to-prevent-property-pandemonium/21807940

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован.